Feri-Studie: Die besten Städte in zweitbester Lage

Investoren denken um
Weil die Zinsen historisch niedrig sind und es nur wenige sichere Investitionsmöglichkeiten gibt, parken immer mehr Anleger ihr Geld in Betongold. Besonders in Toplagen – also in Metropolen wie München oder Hamburg, aber auch in Unistädten wie Regensburg oder Freiburg – fällt es ihnen inzwischen schwer, hohe Renditen zu erzielen. Deshalb rücken Lagen aus der zweiten Reihe, so genannte „B-Städte“, zunehmend in den Fokus von Investoren. Dort sind die Immobilien noch vergleichsweise günstig und die Mieten steigen. Aber ein Run auf die Häuser bleibt noch aus. Die Vermögensberatungsgesellschaft Feri hat die Chancen und die Risiken für Investitionen in Immobilien von B-Städten untersucht. Sie zeigt, was es zu beachten gibt, wenn man Häuser und Wohnungen außerhalb boomender Großstädte kaufen möchte.

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Chance 1: Positiver Wanderungssaldo
Die Studie geht davon aus, dass die Preisentwicklung einer Immobilie zu 60 Prozent von der Entwicklung ihres Umfelds abhängt. Es lohnt sich also, genau anzuschauen, wie die Stadt, in der man ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, im Vergleich zu anderen steht. Gute Chancen haben Anleger dann, wenn die Stadt einen positiven Wanderungssaldo hat. Das bedeutet, dass jedes Jahr mehr Leute neu dazu kommen als wegziehen. Dabei kann es helfen, den Saldo ins Verhältnis zu der Zahl der Einwohner zu setzen. Es wird deutlich: Die ostdeutschen Wirtschaftszentren Dresden und Leipzig führen bei diesem Kriterium und lassen sogar die Großstadt München hinter sich.

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Chance 2: Ostdeutschland wird interessant
Zwischen 2005 und 2012 zogen in Dresden 50.189 Menschen mehr ein als aus. Ins Verhältnis zur Einwohnerzahl gesetzt, ergibt das den Faktor 9,5 – so viel wie sonst nirgends in Deutschland. In Leipzig sieht es ähnlich aus. Dort liegt der Faktor bei 9,2. Der Grund für die positive Bilanz: Die ostdeutschen Metropolen erleben seit einigen Jahren einen Aufschwung der Industrie und können den Zugezogenen außerdem eine gute Bildungs- und Infrastruktur bieten. Das sorgt für mehr Zuzüge und freut die Immobilieninvestoren – schließlich brauchen die Neuankömmlinge Wohnraum. Weitere B-Städte mit dem besten Wanderungssaldo 2005-2012 sind Münster und Potsdam.

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Chance 3: Schöne Städte mit viel Bildung
Damit die Wohnungsnachfrage hoch bleibt, müssen kleinere Städte ihren Einwohnern viel bieten. Eine Hochschule zum Beispiel, die in den vergangenen Jahren bei einem Exzellenzranking besonders gut abgeschnitten hat, steigert die Attraktivität enorm. Oder eine Traditionsuni wie in Heidelberg. Und manchmal kann auch der Blick aus dem Fenster nützen: Schöne Landschaften, Kultur und Freizeitmöglichkeiten helfen einigen der B-Städte, Einwohner zu gewinnen.

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Chance 4: Wachstum und Beschäftigung
Außerdem muss die Wirtschaft vor Ort brummen. Besonders begehrt sind der Studie zufolge Orte, in denen sich Unternehmen mit High-Tech-Fokus, Informations- und Kommunikationsunternehmen sowie Elektro-, Maschinenbau-, Automobilfirmen angesiedelt haben. Generell seien Städte, die exportorientierte Unternehmen beheimaten, erfolgsversprechend. Beim Feri-Standortrating sind deshalb traditionelle „Autostädte“ wie Ingolstadt und Wolfsburg auf den ersten Plätzen mit dabei. Für sie prognostiziert die Vermögensverwaltung die besten Wachstumschancen für die kommenden Jahre. Auf der Schattenseite liegen dagegen Städte des Ruhrgebiets wie Hagen oder Herne sowie in Ostdeutschland Chemnitz. Deren Strukturwandel sei noch nicht abgeschlossen, urteilen die Studienmacher. Allerdings böten auch diese Städte Chancen zur Geldanlage – vorausgesetzt das Geschäftsmodell stimmt.

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Chance 5: Mieten, die oberhalb der Inflation liegen
Anders als etwa in den 1990er Jahren werden in vielen deutschen Städten nicht genügend Wohnungen gebaut, um die Nachfrage nach ihnen zu befriedigen. Deshalb können Immobilienbesitzer auch in einigen Städten besonders viel verlangen, was auf lange Sicht zu steigenden Mieten führt. Dabei ist von Bedeutung, dass die Miete stärker steigt als die Inflation, dann profitiert der Investor. Und das ist in einigen B-Städten der Fall, etwa in Ulm oder in Ingolstadt, wo die Preise im Zeitraum 2000 bis 2013 deutlich stärker als die Inflation gestiegen sind. München dagegen hatte zwischen 2000 und 2006 Mieten, die sich deutlich schlechter entwickelten. Ein Indikator dafür, wie viel es bei der Miete noch zu holen gibt, ist auch die Mietkostenbelastungsquote der Haushalte. Wenn sich diese in den vergangenen Jahren besonders stark erhöht hat, werden Vermieter künftig immer weniger Spielraum für Mieterhöhungen haben. Die Städte, deren Einwohner die höchste Mietbelastungsquote haben, sind derzeit Frankfurt (30,5), Rostock (29,6) und Berlin (29,2). Weniger Einkommen für die Miete müssen dagegen Remscheider (12,6), Viersener (12,3) und Heilbronner (11,5) aufbringen. Die Vermieter in diesen Städten haben also noch viel Spielraum für Erhöhungen. Bis 2020 sollen im Übrigen die Bestandsmieten in Karlsruhe (+16,6 Prozent), der Unistadt Freiburg (+16,4 Prozent) und Ulm (+15,6 Prozent) unter den B-Städten am stärksten steigen.

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Welche Risiken gibt es?
Bei ihrer Risikoanalyse der B-Städte unterscheiden die Studienmacher verschiedene Gefahrenarten: strukturelle, zyklische und politische Risiken. Strukturelle Risiken sind solche, die das Umfeld in einem Investitionsstandort betreffen. Das kann zum Beispiel die Altersstruktur der Bevölkerung sein oder auch die Wirtschaft, die an einem Ort vorherrscht. Zyklische Risiken betreffen die Entwicklung der Immobilienpreise im Zusammenhang mit anderen wirtschaftlichen Indikatoren, etwa der Inflation oder der Konjunktur eines Wirtschaftsraumes. Dabei gilt: Deutlich abweichende Immobilienpreise sind nicht von Dauer. Politische Risiken betreffen die Maßnahmen, die der Stadt wählt, um die Immobilienmärkte zu regulieren. Dazu gehören Bauförderung und Höchstgrenzen für Mieten.

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Risiko 1: Überbewertung
Die immer weiter steigenden Preise für Häuser und Wohnungen und steigende Mieten lassen die Frage aufkommen, ob sie für Immobilien überhaupt gerechtfertigt sind. Bei den Top-Standorten – Städten wie München, Hamburg und Stuttgart – kommen die Studienmacher zu dem Ergebnis, dass das Renditeniveau deutlich unterhalb der „fairen“ Miet-Renditen liegt. Auch einige der B-Städte sind inzwischen nicht mehr fair bewertet. Diejenigen mit dem größten Abstand zur „Fair Value-Rendite“ sind Rostock, Leipzig, Regensburg und Heidelberg. Weitere Städte mit relativ hohem Preisniveau sind Dresden, Pforzheim, Erfurt und Ulm. Doch es gibt auch Städte, in denen Immobilien noch günstig zu haben sind und deren Renditen noch oberhalb von der Fair-Value-Rendite liegen. Das sind: Wolfsburg (9,7 Prozent), Ingolstadt (6,9 Prozent) und Paderborn (7,8 Prozent). Deren Bruttorenditen sind deutlich höher als in Städten mit vergleichbarem Risiko und zugleich positiven Perspektiven. Auch in Osnabrück, Heilbronn, Bergisch Gladbach oder auch Hildesheim können Investoren noch „Schnäppchen“ finden.

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Risiko 2: Volatilität
Das zyklische Risiko der Volatilität für Top-Metropolen relevant. Dort sind die Investoren international und professionell. Oft sind sie auf kurzfristige Renditen aus. Doch auch Märkte einiger B-Städte sind sehr volatil. In einer Feri-Rangliste finden sich fast alle ostdeutschen Standorte unter den Top-20 der volatilen Märkte. Dresden, Rostock und Chemnitz sind ganz vorne mit dabei. Im Süden sind die Märkte in Ingolstadt, Reutlingen und Darmstadt besonders volatil. Hannover, Paderborn und Salzgitter zählen ebenfalls zu den schwankenden Märkten. Dass die B-Städte auch hoch volatil sein können, liegt an der Wirtschaftsstruktur der Orte: Je höher der Anteil an verarbeitendem Gewerbe, um so instabiler der Markt, weil die Städte anfälliger für Konjunkturschwankungen sind. Besonders fragil sind die Optik-, Metallerzeugungs-, Maschinenbau- und Automobilbranche. Daraus folgt, dass Städte mit dem vermeintlich höchsten Wachstumspotenzial – etwa Ingolstadt und Wolfsburg – auch diejenigen Städte sind, welche besonders anfällig für Konjunkturelle Einbrüche sind.

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Risiko 3: Überangebot
Ein weiteres zyklisches Risiko ist ein potenzielles Überangebot an neuen Wohnungen. Dazu kann es kommen, wenn die Investoren aufgrund vermeintlich guter Wirtschaftsdaten viel mehr Wohnungen bauen, als benötigt werden. Das war zum Beispiel im Vorfeld der Finanzkrise in den USA der Fall und führte dazu, dass nach der Krise der Bau von neuen Immobilien dramatisch abgenommen hat. In Deutschland sei ein solches Szenario allerdings nicht zu befürchten, schreiben die Studienmacher. Im Gegenteil: In den meisten Städten werde eher zu wenig als zu viel gebaut, was dazu führt, das Angebot eher starr ausfällt.

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Risiko 4: Die Mietpreisbremse
Zu den politischen Risiken zählen staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt. Einer der massivsten ist mit Sicherheit die „Mietpreisbremse“, welche Preisen bei Neuvermietungen Grenzen setzt und die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Bestand senkt. Wie sich die Mietpreisbremse im Einzelnen auswirkt, sei noch nicht abschließend zu ermitteln, so die Feri-Autoren. Faktoren, die den Einsatz der Bremse begünstigen, sind besonders niedrige Leerstandsquoten, Marktmieten, die viel höher als die Mieten auf dem ortsüblichen Niveau liegen, aber auch regionale politische Entscheidungen. Geht es nach den besonders stark vom Mietspiegel abweichenden Marktmieten, so müsste die Mietpreisbremse zum Beispiel Regensburg (+37 Prozent), Heidelberg (+34,9 Prozent) und Erlangen (+33,8 Prozent) greifen. Berücksichtigt man weitere Faktoren, etwa die Mietkostenbelastung, könnte die Mietpreisbremse auch Hamburg, Berlin, München, Münster und Mainz zum Einsatz kommen.

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