Halten wir nochmal fest: Durch den Kauf würde sich der Selbstnutzer die sonst fällige Miete von 1500 Euro sparen. Dafür müsste er jeden Monat 394 Euro Kreditzinsen zahlen, hätte (umgelegt auf 15 Jahre) noch 184 Euro im Monat an Kaufnebenkosten und 90 Euro monatlich an höheren Nebenkosten zu tragen. Unter dem Strich würde ihm eine Ersparnis von 832 Euro bleiben, 9984 Euro im Jahr. Im Gegenzug setzt der Käufer aus eigener Tasche 156.000 Euro für den Kauf ein.
Nun liegen die Zahlen auf dem Tisch. Die Ersparnis entspricht damit einem "Ertrag" von 6,4 Prozent pro Jahr*. Auf die Gesamtsumme bezogen, also Eigenkapital und Kredit, würde der Kauf rund 2,6 Prozent Ertrag bringen, gemessen an der eingesparten Miete, abzüglich der auf die Laufzeit umgelegten, nur vom Käufer zu tragenden Kosten. Könnten Selbstnutzer auf einen Kredit verzichten und den Kaufpreis komplett selbst stemmen, würden sie unter den ansonsten gleichen Annahmen auf 3,8 Prozent Ertrag durch den Kauf kommen. Dass die Rendite aufs Eigenkapital hier niedriger als beim Kauf mit Kredit ist, liegt schlicht daran, dass der Kreditzins aktuell niedriger als die Rendite durch die ersparte Miete ist. Im Gegenzug tragen die Kreditnehmer aber ein höheres Risiko, weil sie sich verschulden.
Die Werte sind im aktuellen Umfeld gut. Wenn ein Selbstnutzer also entschieden hat, in dieser Wohnung wohnen zu wollen und nur zwischen Kauf und Miete schwankt, dann sollte er in diesem Fall und unter den getroffenen Annahmen eher kaufen. Ob Selbstnutzer allerdings wirklich in dieser Wohnung im "Le Grand"-Wohnturm - auf östlicher Seite mit Blick auf einen sechsgleisigen Bahndamm - wohnen wollen, steht auf einem anderen Blatt.
Für die aktuelle Titelgeschichte der WirtschaftsWoche haben wir die Wohnimmobilienmärkte der 50 größten Städte aus Sicht von Kapitalanlegern und Selbstnutzern durchleuchtet. Selbstnutzer bekommen hier auf Basis der durchschnittlichen Kaufpreise und Mieten der jeweiligen Stadt eine Empfehlung, ob eher Kauf oder Miete lohnt. Dabei wird von einer 80-Quadratmeter-Wohnung ausgegangen, 30 Jahre alt. Ansonsten sprechen die Annahmen denen im Beispiel der Düsseldorfer Wohnung. Ab einem Ertrag von vier Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital durch den Kauf, lautet die Empfehlung hier: Kaufen. Das entspricht einer Rendite auf das insgesamt eingesetzte Kapital, inklusive Kredit, von wenigstens 2,5 Prozent. Bei niedrigeren Werten wird zur Miete geraten.
Nur in 24 der 50 Städten ist so gerechnet noch der Kauf attraktiv. In welchen, lesen Sie in unserem Immobilienatlas.
* Anmerkung der Redaktion: In einer früheren Version des Artikels war der im Beispielfall angegebene „Ertrag“ aus der Mietersparnis zu niedrig angegeben. Er beträgt 6,4 Prozent bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital.
