WirtschaftsWoche

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13.02.2017

06:00 Uhr

Immobilienmarkt Deutschland

Wo mieten günstiger als kaufen ist

Von: Niklas Hoyer

  Im Immobilienboom sind die Kaufpreise den Mieten weit enteilt. Trotz der günstigen Kredite ist das Ergebnis eindeutig: Vielerorts fahren Mieter besser. Wir zeigen wo.

Es ist ein Glaubensstreit, der gesellige Runden sprengen kann. Der Familien entzweit. Der einen Anlass für ernsthaften Ehestreit liefert. Also all das, was Politik oder Religion heute kaum noch schaffen. Und dabei geht es um die eigentlich simple Frage: Mieten oder kaufen?

Hilfreich ist es, sich Eines von Anfang an klarzumachen: Geht es bei der Entscheidung für oder gegen eine eigene Immobilie um eine Bauchentscheidung, um das gute Gefühl in den eigenen vier Wänden zu wohnen, sich nicht mit einem Vermieter um bunte Wände oder den Hund in Wohnung oder Haus zu streiten? Dann ist die Frage quasi beantwortet. Zahlen spielen dann eine untergeordnete Rolle. In solchen Fällen ist der Kauf eines Eigenheims (schon das Wort zeigt die fast metaphysische Bedeutung) so etwas wie eine Konsumentscheidung. Selbst wenn Haus oder Wohnung eigentlich viel zu teuer sind, müssen Käufer in spe sich dann nur fragen, ob sie sich das Objekt leisten können und wollen – ein Luxus, sozusagen. Dazu später mehr.

Für alle anderen geht es bei der Suche nach Wohnraum aber durchaus um Zahlen. Und Selbstnutzer, die also eine Immobilie suchen, um darin selbst zu wohnen, stehen vor zwei Optionen: Kauf oder Miete. Anders als Investoren kann es ihnen nicht egal sein, ob die Immobilie in München oder Leipzig steht. Sie brauchen dort Wohnung oder Haus, wo sie arbeiten. Zumindest ist das die Regel; ungebundene Selbstständige, die überall arbeiten können, wären die Ausnahme. So betrachtet, lässt sich die Frage „Mieten oder Kaufen?“ mit einem direkten Vergleich gut beantworten: Durch den Kauf sparen sich Selbstnutzer die alternativ fällige Miete. Im Gegenzug müssen sie meist einen Kredit aufnehmen.

Eine Randbemerkung: Für besonders kapitalstarke Selbstnutzer, die ohne Kredit auskommen, stellt sich die Lage etwas anders dar. Sie stehen vor der gleichen Frage wie Immobilieninvestoren. Ein Blick auf die Mietrenditen der jeweiligen Stadt hilft ihnen weiter, da sie sich durch den Kauf eben die alternativ fällige Miete sparen und keine Kreditkosten tragen müssen. Die Mietrenditen der 50 größten Städte finden Sie etwa in der großen Analyse der WirtschaftsWoche zu den städtischen Immobilienmärkten - mit WirtschaftsWoche-Digitalpass. Mietrenditen von über vier Prozent würden im aktuellen Niedrigzinsumfeld dann klar für den Kauf sprechen, die gibt es noch vielerorts.

Um beide Szenarien für alle anderen Selbstnutzer, die einen Kredit bräuchten, sauber zu vergleichen, darf bei diesem Kredit keine Tilgung angesetzt werden. Natürlich ist das für Selbstnutzer weder empfehlenswert noch die Regel. Darum geht es auch nicht. Aber nur so, lassen sich die reinen Kreditkosten isolieren. Die Tilgung des Kredits hingegen ist ein Sparvorgang, so wie Mieter alternativ das freie Geld ansparen können, sei es auf dem Sparbuch oder renditereicher etwa mit Aktien. Mit der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie hat das nichts zu tun.

In unserer großen Analyse zu den Immobilienmärkten der 50 größten deutschen Städte geben wir Selbstnutzern auf dieser Basis eine Empfehlung, was sich eher rechnet: Miete oder Kauf. Die komplette Analyse mit allen Preisen und Mieten in den 50 größten Städten, wichtigen Standortfaktoren (etwa einer Auswertung der Preise im Verhältnis zur lokalen Kaufkraft) und einem Ranking für Immobilieninvestoren zum Potenzial von Immobilien je nach Stadt finden Sie hier. Ein großes 36-Seiten-Dossier mit zusätzlichen Detailanalysen für die Metropolen Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt und München samt Analyse aller Stadtteile können Sie hier herunterladen (Preis: 11,90 Euro).

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