Mieten und Kaufen: Wo die nächste Preisblase lauert

Die Blasengefahr steigt sichtbar: Mieten und Kaufpreise wachsen in 173 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht gleichmäßig. Der Preisblasenindex des Bonner Beratungsunternehmens Empirica zeigt für das zweite Quartal 2015 für 83 Kreise und Städte eine hohe Blasengefahr an. Das ist ein deutlicher Anstieg: Im Vorjahr waren nur 61 Gemeinden gefährdet, vor drei Jahren sogar nur 18 Städte und Kreise.

Hinweis: Empirica teilt ihr Bewertungsschema zur Untersuchung der Blasengefahr in Deutschlands Großstädten in vier Kategorien ein: „Vervielfältiger“ gibt an, wie viele Jahresmieten nötig sind, um eine Eigentumswohnung erwerben zu können, „Preis-Einkommen“ misst die Anzahl der benötigten Jahreseinkommen für den Erwerb einer Eigentumswohnung, „Fertigstellungen“ zeigt, wie viele Wohnungen je 1000 Einwohner pro Quartal fertiggestellt wurden. Die vierte Kategorie beziffert die gesamte Blasengefahr für die jeweilige Stadt. Zur Kennzeichnung der Blasengefahr verwendet Empirica eine Ampel. Rot bedeutet akute Blasengefahr, Gelb eine mittelmäßige Blasengefahr und grün eine stabile Immobilienmarktentwicklung. Die Daten beschreiben die Entwicklung des zweiten Quartals 2015 im Vergleich zum ersten Quartal 2004 (Ausnahme Fertigstellungen: Vergleich 2013 und 2003).

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In Hamburg braucht man im Jahr 2015 28,4 Jahresmieten, um den Kaufpreis einer Wohnung abzudecken – 2004 waren es nur 25,8. Auch das Verhältnis Kaufpreis zu Jahresmiete entwickelt sich negativ: Brauchte man 2004 noch 6,1 mal das durchschnittliche Jahreseinkommen für den Kaufpreis, sind es 2015 7,5 mal. Bei beiden Kategorien steht die Blasenampel auf Rot. Ebenfalls werden immer mehr Wohnungen pro 1000 Einwohner fertiggestellt. 2003 waren es 2,2 – 2015 schon 3,7.

Blasengefahr: Rot

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Auch in Bremen wächst die Gefahr einer Marktüberhitzung: Zwar ging die Fertigstellungsquote von 2,2 Wohnungen pro 1000 Einwohner im Jahr 2003 auf 1,6 im Jahr 2013. Die Kaufpreise steigen dennoch: Das Verhältnis Kaufpreis zu Jahresmiete stieg von 19,9 auf 23,9 und das Verhältnis Kaufpreis zum Jahreseinkommen erhöhte sich von 4,7 auf 5,2. Insgesamt bedeutet das für Bremen eine mittlere Blasengefahr.

Blasengefahr: Gelb

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Immobilien in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens werden immer teurer. Im Vergleich zu 2004 stieg die Anzahl der Jahresmieten für den Erwerb einer Wohnung von 22,4 auf 29,2. Das Verhältnis vom Kaufpreis zum Jahreseinkommen stieg von 5,3 auf 6,9. Ebenfalls werden in Düsseldorf mehr Wohnungen gebaut, der Wert stieg von 2,1 leicht auf 2,3.

Blasengefahr: Rot

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Auch in Köln leuchtet die Ampel rot auf: Das Jahresmieten-Kaufpreis-Verhältnis stieg von 2,7 auf 27,4. Das Preis-Einkommensverhältnis stieg nicht ganz so stark, aber auch von 6,0 auf 6,7. Und auch in Köln werden mehr Wohnungen gebaut: Von 2,6 pro 1000 Einwohner stieg der Wert auf 3,0.

Blasengefahr: Rot

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In Essen sank sowohl das Verhältnis Preis-Einkommen (von 5,4 auf 5,3) als auch die Zahl der Fertigstellungen (von 1,4 auf 1,3) leicht. Doch das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete stieg so stark an (von 22, auf 26,6), dass die Gesamtsituation trotzdem bedenklich bleibt.

Blasengefahr: Rot

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Dortmund kommt unter den zwölf größten kreisfreien Städten am besten weg. Deutliche Rückgänge gibt es in den Kategorien Kaufpreis-Jahresmiete (von 25,2 auf 24,2) und bei Fertigstellungen von Wohnungen (von 3,1 auf 2,1 Wohnungen pro 1000 Einwohner). Auch der Wert in der Kategorie Preis-Einkommen ist leicht gesunken, von 5,6 auf 5,5.

Blasengefahr: Grün

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Tiefrot dagegen leuchtet die Ampel in der Bankenmetropole Frankfurt am Main. Die Stadt verzeichnet einen enormen Anstieg der Werte in allen drei Kategorien. Brauchte man 2004 noch 20,6 Jahresmieten, um den Kaufpreis einer Wohnung zu decken, sind es 2015 schon 26,1. Beim Preis-Einkommens-Verhältnis stieg der Wert von 6,8 auf 8,1. Ebenfalls werden deutlich mehr Wohnungen gebaut: Die Zahl der Fertigstellungen stieg von 2,8 auf 4,5 Wohnungen pro 1000 Einwohner.

Blasengefahr: Rot

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In Stuttgart spitzt sich die Lage auf dem Immobilienmarkt ebenfalls zu. Die Jahresmieten für den Erwerb einer Wohnung stiegen von 24,3 auf 28,6. Auch das Preis-Einkommens-Verhältnis legte zu – von 5,8 auf 7,3. Und auch die Fertigstellungen stiegen an, von 1,6 auf 2,5.

Blasengefahr: Rot

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Wenig überrraschend: Für München leuchtet die Ampel auch rot. Sie Landeshauptstadt Bayerns gilt als das teuerste Pflaster Deutschlands. Das Kaufpreis-Jahresmieten-Verhältnis stieg von 27,7 auf 32,4. Das Preis-Einkommens-Verhältnis stieg von 7,3 auf 9,8. Auch der Wert bei den Fertigstellungen der Wohnungen pro 1000 Einwohner kletterte höher – von 2,9 auf 5,5.

Blasengefahr: Rot

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In Berlin steigen alle Werte leicht bis mittel an. Beim Verhältnis Kaufpreis zu Jahresmiete von 24,9 auf 25,9, beim Preis-Einkommens-Verhältnis von 6,3 auf 8,3 und bei den Fertigstellungen von 1,6 auf 1,9. Insgesamt ergibt auch das keine rosige Situation für Immobilien-Investoren.

Blasengefahr: Rot

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In Dresden ist die Gefaht für eine Immobilienblase nicht ganz so präsent: Der Wert beim Verhältnis Kaufpreis zu Jahreseinkommen stieg zwar von 5,4 auf 5,9. Von 25 auf 23,2 verringerte sich aber der Wert beim Verhältnis Kaufpreis zu Jahresmiete. Und bei den Fertigstellungen gibt es nur einen minimalen Anstieg von 2,1 auf 2,2.

Blasengefahr: Gelb

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Einen entspannten Immobilienmarkt finden Investoren auch in Leipzig. Neben Dortmund ist das die einzige größere deutsche Stadt, für die die Ampel grün leuchtet. Zwar werden mehr Wohnungen fertiggestellt (von 2,1 auf 2,7). Dafür sank das Verhältnis vom Kaufpreis zur Jahresmiete (von 31,9 auf 24,1) und vom Kaufpreis zum Jahreseinkommen (von 6,3 auf 6,1).

Blasengefahr: Grün

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