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06.10.2017

14:10 Uhr

Rendite von Immobilien

Private Vermietung macht selten reich

Von: Andreas Toller

  Rund 60 Prozent der deutschen Mietwohnungen und -häuser sind in Besitz von privaten Haushalten. Doch das lohnt sich für viele Vermieter nur mäßig, wie nun eine Untersuchung zeigt.

Günstig und gut zu wohnen, ist ein Stück Lebensqualität. Vielen Mietern ist dabei nicht nur ein angenehmes Umfeld und eine bezahlbare Miete wichtig, sondern auch ein gutes Verhältnis zum Vermieter. Anonyme und bürokratische Wohnungsgesellschaften stehen deshalb viele Mieter skeptisch gegenüber.

Wer einen fairen und pflichtbewussten Vermieter sucht, hat hierzulande gute Chancen. Rund 15 Millionen Wohnungen werden von 3,9 Millionen privaten Haushalten vermietet. Laut Schätzungen sollen rund 60 Prozent der Mietwohnungen in Deutschland in der Hand von Privatpersonen liegen. Sie sorgen für ein buntes Angebot an Mietobjekten jenseits von Mietskasernen und Plattenbauten und – was fast noch wichtiger ist – erhöhen seltener die Monatsmiete als die Konzernprofis. Das hat 2015 eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung von 2015 nachgewiesen.

Eine aktuelle Untersuchung der Marktforscher vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Hauseigentümerverbandes Haus & Grund hat nun festgestellt, dass es ohnehin nicht nur die Reichen sind, die Wohnungen oder Häuser vermieten. Vielmehr stammen die Vermieter aus allen Einkommensschichten, darunter Angestellte und Beamte, aber auch junge Leute und Geringverdiener. Im obersten Einkommensfünftel sind nur 21 Prozent Vermieter und selbst im untersten Einkommensfünftel sind es immer noch fast sechs Prozent.

Offenbar ist privaten Vermietern anders als den Wohnungsunternehmen mehr daran gelegen, das gute Verhältnis zu ihren Mietern nicht aufs Spiel zu setzen. Viel lieber scheinen sie es zu bevorzugen, bei einem Mieterwechsel den neuen Bewohnern eine höhere Miete abzuverlangen. Allerdings sind die Möglichkeiten dazu in den vergangenen Jahren stark eingeschränkt worden, so die IW-Immobilienexperten um Michael Voigtländer, dem Autor der Studie.

So würden die Mietpreisbremse, strengere Vorschriften für die energetische Gebäudesanierung und damit verbunden begrenzte Möglichkeiten, diese Sanierungskosten durch Mieterhöhungen oder Steuervorteile wieder hereinzuholen, es privaten Vermietern zunehmend schwer machen, eine attraktive Rendite aus der der Vermietung zu erwirtschaften.

Ein nennenswertes Einkommen erwirtschaften die wenigsten der privaten Vermieter. 53 Prozent der privaten Kleinvermieter nehmen jährlich weniger als 5000 Euro netto durch Mietzahlungen ein. Dazu zählen auch 7,4 Prozent, die mit ihren Mietobjekten sogar einen Verlust erleiden. 28,3 Prozent verdienen zwischen 5000 und 10.000 Euro durch Vermietung. Weniger als jeder fünfte kommt netto auf Mietgewinne von 10.000 und mehr im Jahr. In der Summe haben 22 Prozent der Vermieter ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen unterhalb des Medians aller Haushalte, das heißt der einkommensschwächeren Hälfte der Bevölkerung.

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„Das Bild des reichen Vermieters, der armen Mietern gegenübersteht, ist also eher eine Ausnahme als die Regel“, sagt Voigtländer vom IW.

Hinzu kommt, dass sich die Renditeperspektiven privater Vermieter in den vergangenen Jahren eingetrübt haben. Die IW-Experten konstatieren das aufgrund der Entwicklung der Zahl privater Vermieter in Deutschland. Die ist zwischen den Jahren 2000 und 2015 um 750.000 auf  3,9 Millionen Haushalte angestiegen. Gemessen am Anteil an der Zahl aller Haushalte ist das eine Steigerung von 7,8 auf 9,3 Prozent.  Die Dynamik habe aber in den vergangenen Jahren spürbar nachgelassen, obwohl die Bedingungen für Immobilienkäufe durch starke Konjunktur, günstige Finanzierungskonditionen und hohem Bedarf auf dem Wohnungsmarkt nach wie vor gut oder sogar noch besser geworden sind.

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