Härteklausel: Zumutbare Sorgfalt

Der Bundesgerichtshof (BGH) mahnt Gerichte, Kündigungen von Mietverträgen wegen Eigenbedarf sorgfältig zu prüfen. Dies gelte insbesondere für Härtefälle.

Fünf kuriose Mietrechtsurteile

Der „Zuhälterwagen“

Dass der Deutschen liebstes Kind vier Reifen hat, ist bekannt. Diese Liebe führte in Hamburg so weit, dass ein autovernarrter Vermieter seinem Mieter die fristlose Kündigung aussprach, weil dieser seine geliebte Chevrolet Corvette Stingray als „Zuhälterwagen“ bezeichnete. Der Mieter zog allerdings vor Gericht, das per Urteil bestätigte, dass dies keine Beleidigung darstelle und die Kündigung somit unzulässig gewesen sei (AG Hamburg-Harburg WuM 97, 266).

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Das große Krabbeln

Ungeziefer in den eigenen vier Wänden ist ein Graus. Ein Mieter trieb es dem Amtsgericht Köln allerdings zu bunt: 27 Ameisen protokollierte der geflissentliche Mieter in seiner Wohnung – über einen Zeitraum von einem halben Jahr. Er erhob Anspruch auf Mietminderung, denn er befürchtete, die 27 Sechsbeiner seien Späher, die die eigentliche Invasion der Ameisen erst vorbereiteten. Das Gericht sah das anders und wies die Klage ab (Urteil des AG Köln; Az: 213 C 548/ 97).

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Wenn der Hahn zu laut kräht

Das morgendliche Krähen eines Hahnes mag so mancher angenehmer finden als einen Wecker. Eine Mieterin aus der Samtgemeinde des niedersächsischen Zeven sah das allerdings anders. Sie war durch die Lärmbelästigung des frühen Vogels so genervt, dass sie vor das Amtsgericht zog. Man dürfte glauben, dass dieses auf die Natur des Hahns verweisen würde, der nun mal morgens kräht. Doch weit gefehlt: Der Beklagte wurde verurteilt, die Hähne auf seinem Grundstück so zu halten, dass deren Krähen für die Klägerin in der Zeit von 20 Uhr bis 7 Uhr werktags und bis 8 Uhr samstags sowie an Sonn- und Feiertagen nicht hörbar ist (Urteil des AG Zeven; Az. 3 C 216/00).

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Pizza satt

Jeder liebt Pizza - bis auf einen Mieter aus Köln, der seine Miete mindern wollte, weil der Geruch aus der benachbarten Pizzeria für ihn eher ein Ärgernis denn ein Wohlgeruch war. Dem wollten die Richter genau auf den Grund gehen und schickten einen Gutachter – mit dem Ergebnis, dass auch diesem nach 15 Minuten schlecht wurde und eine Mietminderung von 15 Prozent für rechtmäßig erachtet wurde. Ob es die Pizzeria noch gibt, ist nicht bekannt (AG Köln WuM 90, 338).

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Stetes Plätschern höhlt den Stein

Bei diesem Fall haben die Richter sicherlich nicht schlecht gestaunt: Ein Mieter fühlte sich vom Toilettengeräusch seines Nachbarn belästigt und klagte darauf, dass dieser sich zukünftig hinsetzen solle. Das Gericht betrachtete dies aber als zu starken Eingriff in die Privatsphäre und urteilte, dass man niemandem vorschreiben dürfe, wie er seine Toilette zu benutzen habe (Urteil des AG Wuppertal; Az. 34 C 262/96).

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Mit dem heutigen Urteil schafft der BGH zwar keine neue Rechtsprechung, aber er legt an der richtigen Stelle den Finger in die Wunde. Wenn wie in dem aktuellen Fall ältere, gebrechliche Mieter von einer Räumung wegen Eigenbedarf betroffen sind, verdienen sie besonderen Schutz. Gerichte dürfen es sich bei der Abwägung der Interessen von Eigentümern und Mietern nicht zu einfach machen.

Zu Recht verpasste der BGH dem Landgericht Baden-Baden eine Rüge, weil es allzu oberflächlich über die Einwände der Mieter hinweg gegangen ist. Der Gesetzgeber wollte mit der Härtefallregelung keinen Freibrief für renitente Mieter schaffen, sondern jene schützen, für die ein Umzug in eine neue Wohnung unzumutbar ist. Ohne gründliche Einzelfallprüfung lassen sich beide Gruppen nicht sauber voneinander trennen.

Ebenso viel Sorgfalt erfordern die sehr viel häufigeren Fälle von vermeintlich vorgetäuschtem Eigenbedarf. Häufig ist nicht eindeutig, ob Familienangehörige dauerhaft in einer geräumten Mietwohnung wohnen wollen oder nur zum Schein einziehen. Stellen Mieter nachträglich fest, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarf missbräuchlich war, können sie beim Eigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen. Darunter fallen beispielsweise die Umzugskosten. Gerade jetzt im Immobilienboom, wo der Verkauf einer Immobilie für Eigentümer besonders verlockend ist, sollten die Gerichte zwei Mal hinschauen, ob es bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf mit rechten Dingen zugeht.

Es ist zu erwarten, dass es insbesondere in den Großstädten zu mehr Streitigkeiten rund um Kündigungen wegen Eigenbedarf kommen wird. Schließlich ziehen die Mietpreise an und langjährige Mieter sind immer seltener bereit, ihre Wohnung zu verlassen. Abzulesen ist das an den sinkenden Fluktuationsraten. Auf die Gerichte wird daher mehr Arbeit zukommen. Das sollte jedoch kein Vorwand sein, die Einzelfälle oberflächlich zu prüfen. Anderenfalls müsste der BGH erneut eingreifen und die Richter zum Nachsitzen zwingen. Das wäre sowohl für die Mieter als auch die Eigentümer ein vermeidbarer Mehraufwand.